2012我國房地產市場走勢預測
http://www.cnkawayi.cn 2012-09-04 13:59 中企顧問網
本文導讀：在2011年年底，隨著房價的下跌，繼建行上浮首套房貸利率至1.05倍后，不少中小商業銀行也調整了首套房貸利率，上浮區間為5%至10%，此舉將抑制購房者需求，進而對樓市產生影響，樓市拐點正逐步確立。那么，在房價或將進入拐點時期，有城市開始上調首套房貸款利率，包括廣州、深圳、上海、武漢、長春、無錫等14個城市。
（一）2012年上半年房價緩慢小幅下跌；房價下跌、房貸風險提高成為首套房貸利率上調的原因
近兩年來，政府采取了一系列的措施對房地產進行調控，如“國八條”、房產稅試點改革，“限購”、“限貸”，還有央行多次的加息和上調存款準備金率。長期的調控使得一些房地產商因為資金鏈斷裂或將要斷裂，而不得不降低房價。國家統計局公布數據顯示，2011年10月，全國70個大中城市房價環比漲幅首次下跌，這說明這些調控措施已經取得明顯成效。那么2012年上半年的房價走勢會如何？由調查結果可知，大多數的被調查者認為2012年上半年我國房價將會緩慢小幅下跌，其比例占到被調查者人數的65.5%；其次有19.1%的被調查者認為房價將會大幅下跌；有11.8%的被調查者認為房價將會維持基本穩定；有2.7%的被調查者認為房價將會緩慢小幅上漲；僅有0.9%的被調查者認為房價將會在短期內下降然后暴漲。
由此可知，2012年上半年房價將緩慢小幅下跌。
在2011年年底，隨著房價的下跌，繼建行上浮首套房貸利率至1.05倍后，不少中小商業銀行也調整了首套房貸利率，上浮區間為5%至10%，此舉將抑制購房者需求，進而對樓市產生影響，樓市拐點正逐步確立。那么，在房價或將進入拐點時期，有城市開始上調首套房貸款利率，包括廣州、深圳、上海、武漢、長春、無錫等14個城市。
那么，上調首套房貸款利率的原因有哪些？首套房貸利率上調的首要原因是房價有下跌趨勢，房貸的風險提高，因此銀行要減少其風險；其次就是為了調整房價，銀行提高首套房貸利率；第三大原因是個人按揭貸款的市場需求很大，銀行采取提高利率的手段來調整供需關系，一旦上調了按揭貸款利率，個人房貸規模就會因需求的減少而降低；還有一個重要原因是到第四季度，信貸資源緊缺，在準備金連續提高的累積作用、準備金率繳存基數擴大的影響下，今年銀行放貸的意愿和能力普遍較弱，即供給不足，這使得貸款的供需矛盾狀況在年底尤為突出。
（二）財政金融措施的出臺難以解決中小型企業融資問題
我國在2011年下半年出臺了財政金融措施，目的是解決目前中微小型企業融資難的問題，從理論基礎來講，國家的財政金融措施應該能解決中微小企業的窘況；實質上，中小微型企業從中獲益的程度如何呢？調查結果顯示，其中有37%的被調查者認為中小微型企業從國家出臺的財政金融措施中獲益程度非常小，甚至有23%的被調查者認為中小微型企業從中獲益的可能性微乎其微，21%的被調查者保持中立的態度；16%的被調查者認為中小微型企業獲益程度較大，只有3%的被調查者認為中小微型企業從該項政策中獲益很大。從總體的結果來看，有19%的被調查者認為中小微型企業獲益程度較大，但60%的被調查認為中小微型企業從中獲益的程度較小，總之，被調查者們并不看好中小微型企業依靠該項政策解決目前的難題。
（三）《2011年貨幣匯率監督改革法案》促使人民幣升值
在2011年10月11日，美國參議院投票通過《2011年貨幣匯率監督改革法案》，要求政府對“匯率被低估”的主要貿易伙伴征收懲罰性關稅，此舉被外界普遍認為是逼迫人民幣加速升值，那么人民幣是否會升值呢？調查結果如下：40.9%的被調查者認為人民幣會升值，20%的被調查者認為人民幣肯定會升值，將近13%的被調查者保持中立，對于人民幣是否會升值表示不好說，同時也有20.9%的被調查者認為人民幣不會升值，甚至有5.5%的被調查者認為人民幣肯定不會升值。從總體來看，約61%的被調查者認為人民幣會升值，也有26.4%的被調查者認為人民幣不會升值�？傊�，大部分被調查者認為人民幣將要升值，被調查者的預期與實際情況相符。
近兩年來，政府采取了一系列的措施對房地產進行調控，如“國八條”、房產稅試點改革，“限購”、“限貸”，還有央行多次的加息和上調存款準備金率。長期的調控使得一些房地產商因為資金鏈斷裂或將要斷裂，而不得不降低房價。國家統計局公布數據顯示，2011年10月，全國70個大中城市房價環比漲幅首次下跌，這說明這些調控措施已經取得明顯成效。那么2012年上半年的房價走勢會如何？由調查結果可知，大多數的被調查者認為2012年上半年我國房價將會緩慢小幅下跌，其比例占到被調查者人數的65.5%；其次有19.1%的被調查者認為房價將會大幅下跌；有11.8%的被調查者認為房價將會維持基本穩定；有2.7%的被調查者認為房價將會緩慢小幅上漲；僅有0.9%的被調查者認為房價將會在短期內下降然后暴漲。
由此可知，2012年上半年房價將緩慢小幅下跌。
在2011年年底，隨著房價的下跌，繼建行上浮首套房貸利率至1.05倍后，不少中小商業銀行也調整了首套房貸利率，上浮區間為5%至10%，此舉將抑制購房者需求，進而對樓市產生影響，樓市拐點正逐步確立。那么，在房價或將進入拐點時期，有城市開始上調首套房貸款利率，包括廣州、深圳、上海、武漢、長春、無錫等14個城市。
那么，上調首套房貸款利率的原因有哪些？首套房貸利率上調的首要原因是房價有下跌趨勢，房貸的風險提高，因此銀行要減少其風險；其次就是為了調整房價，銀行提高首套房貸利率；第三大原因是個人按揭貸款的市場需求很大，銀行采取提高利率的手段來調整供需關系，一旦上調了按揭貸款利率，個人房貸規模就會因需求的減少而降低；還有一個重要原因是到第四季度，信貸資源緊缺，在準備金連續提高的累積作用、準備金率繳存基數擴大的影響下，今年銀行放貸的意愿和能力普遍較弱，即供給不足，這使得貸款的供需矛盾狀況在年底尤為突出。
（二）財政金融措施的出臺難以解決中小型企業融資問題
我國在2011年下半年出臺了財政金融措施，目的是解決目前中微小型企業融資難的問題，從理論基礎來講，國家的財政金融措施應該能解決中微小企業的窘況；實質上，中小微型企業從中獲益的程度如何呢？調查結果顯示，其中有37%的被調查者認為中小微型企業從國家出臺的財政金融措施中獲益程度非常小，甚至有23%的被調查者認為中小微型企業從中獲益的可能性微乎其微，21%的被調查者保持中立的態度；16%的被調查者認為中小微型企業獲益程度較大，只有3%的被調查者認為中小微型企業從該項政策中獲益很大。從總體的結果來看，有19%的被調查者認為中小微型企業獲益程度較大，但60%的被調查認為中小微型企業從中獲益的程度較小，總之，被調查者們并不看好中小微型企業依靠該項政策解決目前的難題。
（三）《2011年貨幣匯率監督改革法案》促使人民幣升值
在2011年10月11日，美國參議院投票通過《2011年貨幣匯率監督改革法案》，要求政府對“匯率被低估”的主要貿易伙伴征收懲罰性關稅，此舉被外界普遍認為是逼迫人民幣加速升值，那么人民幣是否會升值呢？調查結果如下：40.9%的被調查者認為人民幣會升值，20%的被調查者認為人民幣肯定會升值，將近13%的被調查者保持中立，對于人民幣是否會升值表示不好說，同時也有20.9%的被調查者認為人民幣不會升值，甚至有5.5%的被調查者認為人民幣肯定不會升值。從總體來看，約61%的被調查者認為人民幣會升值，也有26.4%的被調查者認為人民幣不會升值�？傊�，大部分被調查者認為人民幣將要升值，被調查者的預期與實際情況相符。
