樓市與宏觀經濟背離趨勢無法延續
http://www.cnkawayi.cn 2012-09-05 15:25 中企顧問網
本文導讀：經過剛性需求的集中釋放，未來商品房市場成交活躍能否繼續維持還有待進一步觀察。樓市與宏觀經濟明顯背離的趨勢是無法延續的。
從各國經濟史看，沒有哪個國家在經濟增長放緩情況下，仍能維持房價快速上漲的。因此，當前的房價上漲是缺乏內在動力的。市場各方對此理該有清醒的判斷。在國民經濟正在觸底且尚未形成穩定回升的經濟現實下，房價不能不受到企業經營利潤和居民收入的雙重制約。
從今年4月開始，我國房地產市場出現了回暖跡象。5月、6月和7月，全國商品房成交明顯增加。這使得當前房價上漲及上漲預期，與現實經濟困難出現了嚴重背離。而從各國經濟史看，還沒有哪個國家在經濟增長放緩的情況下，仍能維持房價快速上漲的。因此，在當前的經濟環境下，房價上漲是缺乏內在動力的。對此，市場各方理該有清醒的判斷。
房地產業具有顯著的順周期性，同時，房地產業與國民經濟之間也具有內在的促進與約束機制。房地產業的繁榮，可以帶動國民經濟的增長，進而又促進房地產投資與消費的擴大。但房地產業的發展，不能超越一國經濟現實所能承載的限度，一旦超過這一限度，房地產業發展放緩，勢必造成國民經濟增速回落。因此，在經濟增速回落至一個相對平緩的時期，房價上漲不具有可持續性。
1996年前，美國房價漲幅不高，大約維持在2%左右的水平。1996年一季度開始，美國單獨購房價格指數(OFHEO)由上季度的同比增長2.55%升至2.98%。此后，房價漲幅顯著加快，直至2004年達到10%以上的漲幅。房價上漲，房地產業繁榮，帶動了美國經濟增速提高。1996年美國GDP增長5.7%，較上年提高了一個百分點。1996年-2000年期間，美國經濟增速維持在6%左右的高水平。此后，美國經濟增長也保持在一個相對較快的水平。但值得注意的是，美國房價漲幅在到達2005年10%的高點后，持續回落，直至2007年三季度出現絕對價格下降。而后次貸危機爆發，國民經濟開始陷入衰退。2007年美國GDP增長4.9%，較上年下降1.1個百分點。2009年美國經濟下降2.2%。從2007年三季度至2011年末，美國房地產絕對價格連續下降。由此可見，在經濟增長放緩背景下，房價漲幅回落乃至價格下降的可能性非常大。
在我國，經過近一年以“限購”和“限貸”為代表的嚴厲房地產調控政策后，符合購買條件的初次置業需求逐漸積累，有購買實力群體的增加，帶動了商品房銷售量的增加。當然，商品房成交放大，可帶動消費需求和增加投資，有利于穩定經濟增長。但房價上漲以及上漲預期發生了逆轉。據國家統計局公布的2012年6月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與上月相比，70個大中城市中，上漲的城市有25個，這比5月僅有6個城市環比價格上漲有較顯著的增加。同時，房價上漲預期也出現改變，據央行今年二季度全國城鎮儲戶問卷調查報告，當季有20.4%的居民預期下季度房價上漲，較上季提高2.8個百分點；未來3個月內準備出手購買的居民占15.7%，較上季度提高1.6個百分點。
目前看，國際金融危機爆發后，在全球經濟再平衡過程中，新的經濟增長點還遠未形成，各國經濟結構均面臨著重大調整。特別是歐債危機前景仍不明朗，危機演變仍有可能出現反復，將是影響全球經濟復蘇的最大不確定因素。美國就業形勢還不容樂觀，“財政懸崖”風險削弱了經濟增長動力。在各國經濟普遍放緩的情況下，在短期內我國外部需求不太可能出現明顯增長。回到國內，雖然眼下國民經濟結構調整的成效已有所顯現，但擴大消費需求還存在難度。鑒于在經濟結構調整過程中，企業將要經受免不了的轉型陣痛，未來我國經濟增速很可能從兩位數回落到個位數。更何況，在此期間，我們還要承受全球經濟、金融再平衡的挑戰。
在國民經濟正在觸底且尚未形成穩定回升的經濟現實下，我國未來的房價，不能不受到企業經營利潤和居民收入的雙重制約。今年1月至6月，全國規模以上工業企業實現利潤23117億元，同比下降2.2%。在工業企業利潤下降的同時，應收賬款和產成品資金占用規模仍然較大，6月末，規模以上工業企業應收賬款77056億元，同比增長16.4%。產成品資金28987億元，同比增長12.9%。商業銷售增長也在放緩，1月至7月，全國社會消費品零售總額同比名義增長13.1%，增速連續5個月回落，比上年同期回落4.1個百分點。同時，居民收入漲幅回落，上半年扣除價格因素后全國城鎮居民人均總收入實際增長9.7%，增速比一季度下降0.1個百分點。
由此可見，雖然經過連續四個月的銷售回暖，房地產開發企業資金狀況似乎有所改善，但是在國家重申決不放松房地產調控政策的作用下，特別是整體經濟仍未出現穩定回升態勢之前，房地產開發企業資金面狀況仍然較為緊張。截至7月末，商品房待售面積31667萬平方米，比6月末增加259萬平方米。其中，住宅待售面積增加88萬平方米。這表明房地產開發企業庫存資金占用壓力仍然較大。6月末，全國人民幣房地產貸款余額11.32萬億元，同比增長10.3%，增速低于同期人民幣各項貸款增速5.7個百分點，足見房地產融資環境總體仍較緊，特別是二、三季度房地產信托面臨集中到期，更增加了房地產開發企業資金鏈條壓力。
綜合來看，如果在房地產出現回暖跡象之時，在及時調整定價策略，營造房價上漲氛圍，是房地產開發企業盡快回籠資金的一種手段，那么，同樣可以預期，在資金面緊張，國家嚴厲調控政策的作用下，及時調整定價策略，下調價格，加快去庫存化進程，也在考驗房地產開發企業的經營智慧。
無論如何，經過剛性需求的集中釋放，未來商品房市場成交活躍能否繼續維持還有待進一步觀察。樓市與宏觀經濟明顯背離的趨勢是無法延續的。
從今年4月開始，我國房地產市場出現了回暖跡象。5月、6月和7月，全國商品房成交明顯增加。這使得當前房價上漲及上漲預期，與現實經濟困難出現了嚴重背離。而從各國經濟史看，還沒有哪個國家在經濟增長放緩的情況下，仍能維持房價快速上漲的。因此，在當前的經濟環境下，房價上漲是缺乏內在動力的。對此，市場各方理該有清醒的判斷。
房地產業具有顯著的順周期性，同時，房地產業與國民經濟之間也具有內在的促進與約束機制。房地產業的繁榮，可以帶動國民經濟的增長，進而又促進房地產投資與消費的擴大。但房地產業的發展，不能超越一國經濟現實所能承載的限度，一旦超過這一限度，房地產業發展放緩，勢必造成國民經濟增速回落。因此，在經濟增速回落至一個相對平緩的時期，房價上漲不具有可持續性。
1996年前，美國房價漲幅不高，大約維持在2%左右的水平。1996年一季度開始，美國單獨購房價格指數(OFHEO)由上季度的同比增長2.55%升至2.98%。此后，房價漲幅顯著加快，直至2004年達到10%以上的漲幅。房價上漲，房地產業繁榮，帶動了美國經濟增速提高。1996年美國GDP增長5.7%，較上年提高了一個百分點。1996年-2000年期間，美國經濟增速維持在6%左右的高水平。此后，美國經濟增長也保持在一個相對較快的水平。但值得注意的是，美國房價漲幅在到達2005年10%的高點后，持續回落，直至2007年三季度出現絕對價格下降。而后次貸危機爆發，國民經濟開始陷入衰退。2007年美國GDP增長4.9%，較上年下降1.1個百分點。2009年美國經濟下降2.2%。從2007年三季度至2011年末，美國房地產絕對價格連續下降。由此可見，在經濟增長放緩背景下，房價漲幅回落乃至價格下降的可能性非常大。
在我國，經過近一年以“限購”和“限貸”為代表的嚴厲房地產調控政策后，符合購買條件的初次置業需求逐漸積累，有購買實力群體的增加，帶動了商品房銷售量的增加。當然，商品房成交放大，可帶動消費需求和增加投資，有利于穩定經濟增長。但房價上漲以及上漲預期發生了逆轉。據國家統計局公布的2012年6月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與上月相比，70個大中城市中，上漲的城市有25個，這比5月僅有6個城市環比價格上漲有較顯著的增加。同時，房價上漲預期也出現改變，據央行今年二季度全國城鎮儲戶問卷調查報告，當季有20.4%的居民預期下季度房價上漲，較上季提高2.8個百分點；未來3個月內準備出手購買的居民占15.7%，較上季度提高1.6個百分點。
目前看，國際金融危機爆發后，在全球經濟再平衡過程中，新的經濟增長點還遠未形成，各國經濟結構均面臨著重大調整。特別是歐債危機前景仍不明朗，危機演變仍有可能出現反復，將是影響全球經濟復蘇的最大不確定因素。美國就業形勢還不容樂觀，“財政懸崖”風險削弱了經濟增長動力。在各國經濟普遍放緩的情況下，在短期內我國外部需求不太可能出現明顯增長。回到國內，雖然眼下國民經濟結構調整的成效已有所顯現，但擴大消費需求還存在難度。鑒于在經濟結構調整過程中，企業將要經受免不了的轉型陣痛，未來我國經濟增速很可能從兩位數回落到個位數。更何況，在此期間，我們還要承受全球經濟、金融再平衡的挑戰。
在國民經濟正在觸底且尚未形成穩定回升的經濟現實下，我國未來的房價，不能不受到企業經營利潤和居民收入的雙重制約。今年1月至6月，全國規模以上工業企業實現利潤23117億元，同比下降2.2%。在工業企業利潤下降的同時，應收賬款和產成品資金占用規模仍然較大，6月末，規模以上工業企業應收賬款77056億元，同比增長16.4%。產成品資金28987億元，同比增長12.9%。商業銷售增長也在放緩，1月至7月，全國社會消費品零售總額同比名義增長13.1%，增速連續5個月回落，比上年同期回落4.1個百分點。同時，居民收入漲幅回落，上半年扣除價格因素后全國城鎮居民人均總收入實際增長9.7%，增速比一季度下降0.1個百分點。
由此可見，雖然經過連續四個月的銷售回暖，房地產開發企業資金狀況似乎有所改善，但是在國家重申決不放松房地產調控政策的作用下，特別是整體經濟仍未出現穩定回升態勢之前，房地產開發企業資金面狀況仍然較為緊張。截至7月末，商品房待售面積31667萬平方米，比6月末增加259萬平方米。其中，住宅待售面積增加88萬平方米。這表明房地產開發企業庫存資金占用壓力仍然較大。6月末，全國人民幣房地產貸款余額11.32萬億元，同比增長10.3%，增速低于同期人民幣各項貸款增速5.7個百分點，足見房地產融資環境總體仍較緊，特別是二、三季度房地產信托面臨集中到期，更增加了房地產開發企業資金鏈條壓力。
綜合來看，如果在房地產出現回暖跡象之時，在及時調整定價策略，營造房價上漲氛圍，是房地產開發企業盡快回籠資金的一種手段，那么，同樣可以預期，在資金面緊張，國家嚴厲調控政策的作用下，及時調整定價策略，下調價格，加快去庫存化進程，也在考驗房地產開發企業的經營智慧。
無論如何，經過剛性需求的集中釋放，未來商品房市場成交活躍能否繼續維持還有待進一步觀察。樓市與宏觀經濟明顯背離的趨勢是無法延續的。
