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　　內容提示：為在短時間內緩解供求矛盾，穩定市場，穩定價格，4月下旬以來，國務院把工作重點放在正確引導市場預期上，并在抑制需求膨脹，放緩市場節奏和堅決遏制投機和投資性購房方面加大了工作力度。4月底和9月底兩次由國務院和有關部委下發了<關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知）和一系列涉及金融、稅收和市場監管的調控文件，在有關調控政策落實上下了較大的功夫。其實，4月和9月底兩次調控政策的加碼都是在年初4號文件基礎上對實施細則的明確和操作上的落實。

　　對今年以來出臺的一系列房地產市場調控政策效應的分析

　　回顧今年以來房地產市場的調控和起落，有必要對政策和市場進行回顧和反思。

　　年初4號文件下發后市場反映積極，短期見到成效。

　　黨中央、國務院對房地產市場出現的問題高度重視。去年底國務院召開常務會議專題進行研究，提出在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。

　　今年1月7日國務院辦公廳印發了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號），明確要進一步加強和改善房地產市場調控，在鼓勵和支持居民合理住房消費同時，抑制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展。

　　主要政策措施：一是增加普通商品住房和保障性住房有效供給。加快中低價位、中小套型普通商品住房建設，增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率；二是加大差別化信貸政策執行力度，繼續實施差別化的住房稅收政策，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求；三是加強防范風險和市場監管。加強房地產信貸風險管理，繼續整頓房地產市場秩序，進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理，加強和改進房地產市場統計分析和監測；四是加快推進保障性安居工程建設，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；五是落實地方各級人民政府責任。要進一步健全和落實穩定房地產市場、加快解決低收入家庭住房困難的工作責任。

　　回過頭看，年初出臺的調控政策給市場放出國家抑制房價非正常上漲決心的較強烈信號，對增加市場供給、抑制投資投機、加大住房保障工作開展力度都有較強的針對性，市場反映是十分積極的。主要表現在投機性購房短期退市，市場節奏有所放緩，1-2月商品住房成交量環比下降，銷售價格從1月開始環比回落并持續到2月。市場供求矛盾有所緩解，房價漲幅呈現趨緩。應該說，有關政策在短期內見到了預期的成效。如果3月份對年初下發的國辦發〔2010〕4號文件提出的增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率，加大差別化信貸政策執行力度，繼續實施差別化的住房稅收政策，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求等調控政策有及時出臺的實施細則并加大落實和宣傳力度，房地產市場應該會繼續向預期的方向轉換。

　　三月以來房地產市場出現反復，主要是市場預期發生變化。

　　三月下旬以后，市場出現明顯反彈。部分城市又出現成交量和地價、房價過快上漲的勢頭，社會反映強烈。

　　3月下旬到4月中旬市場再次呈現反彈的起因是多方面的。一是人代會前后各方面對房價還會上漲的分析，使一般購房者由觀望轉為擔心房價上漲趕緊入市；二是居民對通脹預期帶來買房保值意愿的抬頭而進行購房置業投資。在財富效應和利益驅動下，部分投機炒房者再度活躍；三是3月中旬以來部分熱點城市接連出現“地王”，部分二線城市地價攀升，高地價直接推動周邊區域在售房源漲價，引發區域性的恐慌性購房，扭轉了房價將逐步穩定的預期；四是部分媒體片面宣傳市場供不應求、對“地王”頻現進行炒作，助長了房價上漲的預期和氛圍；五是少數開發企業乘機哄抬房價，制造市場恐慌情緒；六是部分城市危舊房改造、基礎設施建設力度加大拆遷引起的被動性需求增長，加上住房供應結構不合理等問題，使部分地區供求矛盾更加突出，房價上漲壓力加大。人們對市場預期發生了改變，一般購房者由觀望轉為擔心房價上漲趕緊入市，投機投資者認為有利可圖迅速入市。

　　連續兩次發布系列調控文件，旨在將調控政策落實到市場。

　　為在短時間內緩解供求矛盾，穩定市場，穩定價格，4月下旬以來，國務院把工作重點放在正確引導市場預期上，并在抑制需求膨脹，放緩市場節奏和堅決遏制投機和投資性購房方面加大了工作力度。4月底和9月底兩次由國務院和有關部委下發了<關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知）和一系列涉及金融、稅收和市場監管的調控文件，在有關調控政策落實上下了較大的功夫。其實，4月和9月底兩次調控政策的加碼都是在年初4號文件基礎上對實施細則的明確和操作上的落實。

        2011-2015年中國主題公園及旅游地產市場競爭態勢及投資前景評估報告

　　當前應關注的問題

　　一是在最為嚴厲的調控政策作用下，選擇觀望的人會增加，市場將處于縮量，供應也會隨之減少。2004、2005、2007、2009年4輪調控后市場一旦有松動，被壓制的剛性需求釋放出來，出現市場供不應求，價格開始反彈上漲。當房價漲幅達到10-15%，即帶動投機性購房入市，引發供求矛盾加大，導致房價出現非正常上漲。——如何避免，有關方面應該作出市場中長期市場分析及應對預案。

　　二是在流動性過剩和通脹預期的雙重影響下，越來越多的投資者選擇進入房地產市場，住房需求的放大越來越難以控制，在供應跟不上的情況下，會成為房價上漲的推力。政策稍有松動，成交量和價格即可能出現反彈。

　　如何加強疏導，應研究科學可行的防范措施。

　　對有關問題和相關政策選擇的討論

　　關于前段時間市場反彈的客觀分析

　　有非正常因素的影響，也有合理的成分。一是旺盛的住房剛性需求在壓抑了一段時間后的必然釋放，加上每年秋季“金九銀十”的商品住房旺銷規律，促成了成交量的回升；二是5月份以來多數城市新開盤項目較為理性的定價（不少項目較原預期定價有較大幅度的下調），讓消費者產生購房的欲望，成交量回升后一些項目的銷售價格有所調高；三是一些城市房地產市場供不應求的現狀始終影響著價格上行的走勢。對這些因素的客觀分析和全面評估，有利于我們正確制定市場調控的短期政策并研究科學可行的長期政策。

　　關于短期政策和長期政策

　　房價的上漲和下跌從根本上是由供求關系決定的，幾輪房價非正常上漲的起因與根源還在供求矛盾，增加房地產市場的有效供給應該是當前和今后相當長時間內必須高度關注和解決的問題，否則難以從根子上解決問題。

　　但鑒于市場供應的增加不是短期內能做到的，要在短時間內緩解供求矛盾，穩定市場，穩定價格，今年以來調控工作的重點基本放在抑制需求膨脹，放緩市場節奏和堅決遏制投機和投資性購房上。針對房地產市場出現的成交量大幅攀升和房價非理性上漲等問題，政府及時出臺短期政策用于退燒是正確的選擇，但市場的穩定和可持續發展最終應建立促進房地產市場健康發展的長期政策和長效機制上。當前，應著眼于對房地產市場基本規律、市場所處發展階段的深入細致和客觀分析。

　　長期政策應立足于建立供求關系的基本平衡、供求結構的基本合理和房價的基本穩定，以及始終嚴格控制住投機性購房的侵入。由此創造一個穩定的市場預期，盡量避免對市場頻繁調控引發大起大落。

　　關于房價漲幅的同比和環比

　　研究對房價過快上漲的調控效果，應主要對房價的環比（較上月增長幅度）進行分析。而同比反映了與上年同期比較的增長，沒有剔除實際在上個年度已經發生的較大漲幅，同時對一些地區在調控中形成的房價回落也不能作出及時客觀反映。另外，目前普遍使用的住房成交均價受市場成交結構影響較大，難以真實反映房價變動。有的城市在今年二季度的一段時間內不允許價格較高的符合條件的商品住房上市，就能達到成交均價下落的效果，但這類住房一旦被允許進入市場并實現一定數量的成交，又會出現成交均價的反彈。這些錯誤信息對客觀分析和準確判斷市場走勢、科學制定調控政策都會產生誤導。

　　關于嚴格控制二套房政策

在市場供求關系的緊張情況下，出臺商品住房的限購政策無可厚非。但從市場的長期健康發展看，這一政策適當的時候應作出適當調整。大多數發達國家都經歷過城市化加快發展階段，也面臨過嚴重的住房問題，很多國家都采取了鼓勵中產階級家庭購買第二套住房用于出租的政策。出租住房供給的增加，促成租售并舉房地產市場格局的形成，對滿足多樣化的住房需求，尤其是城鎮化快速發展過程中不斷增加的流動工作人員、新就業人員、以及中低收入家庭對住房租賃需求產生了積極作用，實踐證明這一舉措是行之有效的。面對一度因移民潮而引發的嚴重住房問題，美國從1981年起對出租住房稅收實行部分豁免政策鼓勵中產階級家庭買房出租，出租房屋的業主不僅可以從出租收入中扣除正常經營開支，州稅、地方財產稅和住房抵押貸款利息，而且可以在15年內對房屋加速提取折舊，抵消出租獲得的收入，降低了個人所得稅的稅前收入，在較短的時間內大幅度增加了出租住房，較為成功地利用社會資金緩解了社會住房矛盾。當租賃住房達到一定規模，租賃價格與房屋銷售價格形成了相互制衡的關系，政府通過干預住房租賃市場，可以在一定程度上抑制房地產價格泡沫的傳播。在房屋租賃市場過分擴張，對房屋買賣市場形成沖擊的時候，美國在1986年對稅法進行修改，將出租房屋的折舊由15年延長到27.5年，加速折舊改為直線折舊，達到租賃市場和買賣市場的平衡。