內容提示：城市規模擴大化，住宅建筑面積總量必然呈增加趨勢，建筑能源消耗必然穩步上升，來中國的房地產發展，綠色、節能定是中國發展的重點
         近年來，人們對居住舒適度的要求日益提高，但由于能源利用效率很低，建筑能耗迅速增長，已大大超過了能源增長的速度，能源約束矛盾已嚴重制約了經濟 建設和人民生活水平的進一步提高。預計到2020年，近３億農村地區的人口將遷移到城鎮居住，城市規模擴大化，住宅建筑面積總量必然呈增加趨勢，建筑能源消耗必然穩步上升。在這種情況下，推動建筑節能市場化尤為必要。 
         1綠色節能建筑概述 
         綠色建筑，又稱生態建筑、可持續建筑，其核心含義是指從循環經濟的視角出發，在建筑全生命周期（建造、使用和拆除）中實現資源消耗“減量化”原則，最大限 度地減少不可再生的能源、土地、水和材料，同時產生最小的直接環境負荷（即溫室氣體排放、空氣污染、污水、固體廢物及對周邊的影響），并給人類提供健康和 舒適的環境質量及服務效果。
建筑節能，內含是指“提高建筑中的能源利用率”。當今社會面臨的能源供需矛盾以及如何提高能源利用效率等問題，為綠色節能建筑產業的發展提供了機遇。 
         2政府角度 
         建筑節能領域存在典型的外部經濟現象，屬于市場機制部分失靈的領域。基于此，應當充分發揮政府在政策引導和監督協調方面的公共管理職能以推進建筑節能市場 化進程。 
         2.1針對開發商制定節能政策 
         包括限制性政策和激勵性政策。限制性政策主要是節能法規以及與節能相關的各項設計標準。在建筑節能市場形成的初期，人們節能意識不高，節能技術不成熟，節 能評價標準和方式還不夠完善，只有通過法律手段來明確開發商在建筑節能方面應承擔的社會責任，通過法制化手段將隱性的節能空間激發成顯性的市場，進而通過 市場手段促使建筑能源的合理使用。 
         建筑節能是市場機制部分失靈的領域，建議政府在市場形成期，在財政、稅收方面給予一定的激勵政策。比如對達到節能能效標準的建筑減免固定資產投資方向調節 稅，對高能耗建筑所有者，征收能源超量消費稅等。這將在很大程度上幫助企業渡過市場開拓期的難關，最終在政府政策的引導和企業的運作下，形成穩定的節能服 務市場。 

         2.2 針對消費者的節能宣傳與激勵政策 
         用戶是節能建筑的最終消費者和受益者，建筑節能市場的成熟，更依賴于用戶使用節能建筑的主動性，讓更多的用戶購買并使用節能建筑是市場形成最根本的工作。 所以，政府要加強能源危機意識的宣傳，加強綠色節能生活理念的宣傳。 

         另外，政府可以通過對使用節能建筑及產品的用戶進行補貼。例如，可在采暖費或電費的價格上實行優惠措施， 使用戶因使用節能建筑或節能產品在經濟上得以體現。此外，可考慮通過嚴格的稅收政策來提高用戶使用非節能建筑及產品的邊際私人成本，從另一個方面來刺激、 提高用戶使用節能建筑的積極性和主動性，為建筑節能市場不斷注入成長的動力。 

         2.3 促進建筑節能產品規�；�，降低節能成本 
         房地產開發注重產品的規模效應和成熟度，就我國目前來說，外圍護結構的保溫隔熱、節能燈具、節水器具、中水、地熱及太陽能熱水等技術的相關產品都已經有一 定的規模和產業，其價格已能為大眾和房地產開發企業所接受。
政府應加大在節能技術與相關產品開發上的資金扶持力度，促使建筑節能技術或產品的規�；�、產業化，通過規模經濟效應降低生產成本，降低用戶使用節能建筑的 私人邊際成本。 
         3房地產開發商角度 
         3.1適應國家宏觀政策的需要 
         國務院批準的國家發改委起草的《國家中長期科技發展規劃綱要》和《節能中長期專項規劃》中，明確了“十一五”期間建筑節能和綠色建筑的發展目標、主要任 務�！毒V要》明確，建筑節能和綠色建筑是城市發展與城鎮化領域重點內容之一。建設部就此加強了推廣綠色節能建筑的政策與技術法規工作，確立了標準體系框 架，包括系列強制性標準規范、國家對綠色建筑的扶持政策和激勵措施等。作為房地產企業，應不失時機的把握國家對我國建筑業的這種宏觀政策走向，積極開拓市 場，促進企業可持續發展。 
         3.2適應市場需求變化的需要 
         2005年10月28日舉行的“資源價格改革研討會”上，國家發改委主任馬凱指出，目前我國資源性產品的價格構成不合理，許多資源性產品生產過程中資源破 壞和環境污染的治理成本沒有體現在價格中，現行價格只反映了資源開發成本。因此，水、煤、電、油、氣、土地等資源性產品價格都面臨上漲壓力。住房資源能源 消費占居民日常消費開支的比例將大幅加大，將迫使購房者更加重視房屋的后期使用費，此外，我國未來住房能源消費計量收費制度將更加合理，典型的例子就是我 國北方城鎮供暖收費體制改革：按分戶熱計量收費，通過供熱熱源整合，提高能源綜合利用效率。總之，未來樓盤開發的住房使用費將成為購房者考慮的一個重要因素。 
         3.3企業業務延伸的需要 
         房地產企業要做強、做大，就要從單一的房地產銷售延伸到房地產銷售、租賃與資產經營管理并舉，創造企業可持續性穩定發展的條件。因此，房地產企業的主要業 務環節也將轉變為房地產資產全生命周期（從規劃設計、施工、運行）的管理。房地產租賃管理也將成為開發企業的新增價值鏈環節，未來建筑全生命周期的資源、 能源消耗費用也將成為房地產開發企業自身的一大支出，這恰恰與綠色節能建筑所關注的核心存在共同點，即節能建筑可以使房地產企業大大降低后期的物業管理成 本，提高市場競爭力。 
         3.4節能產品品牌營銷需要 
         建筑節能可以引導房地產業的持續發展，提高物業新賣點。目前我國尚未細分房地產市場，由于建筑節能市場尚未成熟， 缺乏產業精英的介入，還沒有形成具有號召力的品牌，這對開發商來說是一個良好的營造品牌的契機，從而把握企業長遠發展的資源和凝聚力。 
         4業主角度 
         4.1良好居住性能 
         達到光氣候分區居住建筑節能設計標準， 必然是空氣對流，通風良好的住宅。在室內熱環境方面，節能建筑屋頂保溫能力約為非節能建筑的1.4~2.5倍，外墻的保溫能力約為一般非節能建筑的 2.0~3.2倍，窗戶約為1.2~1.7倍，顯著改善室內熱環境，能夠形成室內“冬暖夏涼”微循環熱環境，大大提高居住舒適度。同時，外墻外保溫體系 (XPS板或EPS板)具有防潮、防外墻滲漏和避免熱橋結露的良好性能。 
         4.2 經濟可行性 
         符合節能要求的采暖居住建筑，大大降低供熱和制冷能耗。據測算,冬季室內溫度保持在18℃左右時，節能建筑的采暖能耗僅為傳統建筑的50%左右。伴隨住宅 能源消費計量收費體制的改革，新建的節能建筑都按分室、分時間段進行溫度調節，既保證了舒適度，又節省了費用。 
         節能建筑的節能附加成本的回收期一般為5~8年，與建筑物使用周期50~100年相比，其經濟上是可行的。隨著國家相關優惠政策( 如稅收等) 陸續出臺，開發綠色建筑的初投資將進一步減少，無疑會使廣大購房者直接受益。 
         5結束語 
         目前，我國經濟增長方式正處于由粗放型向集約型轉軌時期，溫家寶總理在政府工作報告中明確指出要大力發展“節能省地型住宅”，這為緩解能源資源短缺、最大 限度地保護環境、建設節約型社會提出了明確要求。我國房地產市場主體選擇節能、節地、節水、節材和環保的綠色建筑已成住宅產業發展的必由之路。 
         主編點評：如今的樓市，就像一部戲，高潮時熱情滿懷，低落時猶豫不前。近日來，我國政府連連新政的出臺，極大地遏制了炒房者的熱情，各地樓市價格驟降，成 交量也“一落千丈”。在此情形下，房地產開發商要如何再次立足，又以一個新的什么亮點來激發消費的購房熱情呢？綠色建筑的發展或許可以讓房地產認真思考 下，在未來中國的發展中，綠色、節能定是中國發展的重點，要如何在此種情形下把房地產市場重新做起來，恐怕建筑綠色住宅、智能住宅值得各位房地產的思考。