房地產行業因為產業鏈長、行業整合度高，對宏觀經濟的影響是其它行業無法比擬的。當經濟陷入低迷時，國家需要用它來拉動經濟，充當經濟發展的火車頭，但當經濟過熱時，房地產又是首先被調控的對象，同時又因為它同人們的生活息息相關，所以，一直以來對房地產行業的爭論就沒有停止過。特別是近二年來房地產的忽冷忽熱，讓很多人迷失了方向。本文試圖在波特五力模型的基礎上進行創新，以探索房地產行業各種現象背后的經濟規律。
      波特五力模型分析可以得出如下結論：房地產行業具有“新進入者威脅較小、供應商議價能力中等、買方議價能力較弱、幾乎沒有替代品的威脅、當前競爭對手之間的競爭激烈程度較低”。這說明長期來看，房地產行業具有較大的增長性，產品價格將持續上漲，行業利潤維持在比較高的水平。
      波特五力模型有助于判斷房地產行業長期發展趨勢，但無法解決以下問題：市場為何忽冷忽熱？對投資者來說，最佳購房時機是什么？對開發商來說，何時應該大膽拿地，何時應該收縮？
      本人建議可以采用一種新的五力模型解決上述問題：
      中國房地產市場實際是由政府、開發商、已購買者、潛在購買者、銀行等金融機構這五種力量組成的，這五種力量相互作用的結果決定了房地產價格的漲跌。
      政府：在市場中扮演著極其重要的作用，它可以同時從供、需二端來調節市場，經濟增長乏力、市場低迷時，采用降低開發商自有資金比例鼓勵投資、放開二套房貸等措施啟動市場來達到拉動經濟的目的，投資過熱時，采用降低土地供應，提高房貸利率等措施抑制房地產投資。同時政府還是房價上漲的最大受益者，在我國許多地方，土地出讓金收入和房地產稅費收入已經成為當地財政收入最主要的來源。
      開發商：是房價上漲的直接受益者和下跌的直接承擔者，在我國，房地產開發商不止是產品的提供者，實際上他們是一個龐大而重要的利益群體，龐大到足以影響國民經濟和金融安全，重要到可以影響政府的決策，讓政策的制定朝著有利于自己的方向發展，稱開發商是“資源整合者”再恰當不過了。
      潛在購房者：指市場中有購買需求或投資需求的群體。潛在購房者同樣是一個不容忽視的力量，數量最大，很多時候，他們的意見就是“民意”，是政府必須要考慮的。
      已購房者：指已購買房產，用于居住或投資的群體，他們中大部分是中產階級，是社會的中堅力量，也是長期以來房價上漲的既得利益者，房產是他們擁有的最主要的資產。由于他們是社會消費的主要群體，他們資產狀況的好壞決定著他們的消費意愿，從而左右著社會整體消費水平，因此政府也有保護他們資產的義務，使他們的資產得到保值和增值。
      銀行等金融機構：房地產屬于資金密集型行業，沒有銀行的參與就不可能運轉下去。同時房地產開發貸款和消費貸款在銀行貸款業務中又占據著較大的比重，因此房地產行業波動也會直接影響銀行等金融機構的盈利和資金安全。銀行歸國家掌控，但實際上它往往同開發商聯系的更緊密，這就造成一個有趣的現象，房價快速上漲市場泡沫泛濫時，國家要收緊銀根，但銀行卻同開發商合謀出一些變通方法，導致政策執行時走樣。
      對待房價上漲問題，這五個群體看法是不一樣的：
      資本的逐利性使得開發商和已購房者希望房價最好是永遠上漲。
政府是宏觀調控者，負責整個行業的平穩發展，維持房價既不要過高也不要過低，既能滿足經濟增長的需要同時又能迎合“民意”，但實際上，因為GDP和財政收入的需要，導致政府往往偏向于開發商，這就是為什么前幾年房價快速上漲時，政府的調控總是雷聲大雨點小，實質性舉動不多，然而08年房價剛剛下跌不到一年，而且仍然維持高位的時候，政府就急急忙忙推出救市政策。
銀行等金融機構處于自身利益的考慮，當然也是希望房價持續上漲，只有持續上漲，它的房貸業務才能增長，它既有的風險才能化解。
      只有潛在購房者是真正希望房價越低越好的，房價只有低到一定水平，他們才能園了自己的“住房夢”，他們雖然相對是弱勢群體，是社會的中下層，但因為數量眾多，不可忽視。
      這五種力量有時此消彼長，博弈的結果決定了房價到底是上漲還是下跌。
      2008年，是開發商艱難的一年，金融危機和國家調控的雙重打擊使得市場觀望氣氛濃厚，銷售額及銷售面積大幅下降，房價相比07年最高峰時也有了較大程度的下降，大部分開發商的資金鏈都繃的很緊，新一輪的洗牌即將開始。這種情況下，絕大多數開發商都看淡后市，開始收縮過日子，如合生創展看空后市三年，認為到2010年底市場都不會好轉，因此合生將很多項目公司撤銷，并開始大量裁人，不再繼續拿地，華潤將天津項目人員全部撤回，只留二人看門，龍湖北京公司據說裁員裁的辦公樓都空了，萬科也開始降價，同時將許多人員充實到銷售一線，實際是變相裁員，之所以出現這種現象，是因為這些大的開發商對后市極為悲觀而采取的過冬措施。
      實際上，利用上述模型進行分析就可以發現情況并沒有那么糟糕。首先，金融危機襲來，經濟下滑，使得國家調控房地產的愿望迅速從“降價格”轉變到“保增長”上，后續肯定會出臺一系列刺激政策。
      再者，當時的局面是房價下跌，地產商損失慘重，銀行業務收縮而且壞賬風險迅速增大，已購房者面臨資產貶值危險，政府內外交困。價格下跌成交量本應增大，但實際情況是那些“潛在購房者”并沒有轉變為“實際購房者”，要么還在等價格進一步下探，要么根本就買不起房，市場越來越低迷。通過分析可以發現，在08年價格下跌過程中，實際上沒有一個群體獲益，價格下跌造成的損失由五個群體分擔了，只不過開發商分擔的更多一些。這顯然不是市場經濟最好的分配方式，既然沒有效率，那這種平衡必然會很快就被打破，市場會朝著讓多數人受益的方向發展，以使得資源配置更有效率。本人正是利用上述模型，判斷出09年春節后，房地產會迅速回暖，房價會止跌回升并逐漸上漲，如果開發商能判斷到這一點，那么08年是最好的兼并收購時機，當時市場上充滿了機會，很多開發商因資金緊張而開始低價出售土地，政府“招、拍、掛”土地的價格也大幅降低，拿地成本降了很多，如能抓住這次機會，企業必將迎來更大的發展。