樓市不景糾紛大增 買房需要提防開發商小伎倆
http://www.cnkawayi.cn 2009-03-16 15:02 中企顧問網
本文導讀：虛假廣告、退房潮、一房兩賣等樓市糾紛層出不窮，2007、2008年東莞樓市經歷了大起大落的階段，而市場越不景氣，房地產消費糾紛就越多
虛假廣告、退房潮、一房兩賣等樓市糾紛層出不窮，2007、2008年東莞樓市經歷了大起大落的階段，而市場越不景氣，房地產消費糾紛就越多，周三下午，《廣州日報·東莞新聞》和某網聯合主辦的“2009年，東莞樓市如何健康消費與發展”地產沙龍請來消委會、建設局、房協等有關專家現場探討東莞樓市消費問題，而東莞建設局也將在今年重點推出三大措施來維護東莞市房地產市場的穩定，保障消費者的權益。
沙龍嘉賓
東莞市建設局房地產開發管理科副科長蕭志堅
東莞市消費者委員會秘書長鄧國平
廣東賦誠律師事務所專職律師李錫國
正太聯合總經理黃海濤
東莞市房地產業協會秘書長陳駿良
3·15調查
房子質量投訴最多
辦房產證最為頭痛
購房中消費者最關心什么問題？什么問題最容易引起糾紛？臨近3·15，《廣州日報·東莞新聞》與某網聯合進行問卷調查，發現在購房過程中，質量問題仍然是消費者投訴最多的問題，而辦證難則是許多消費者最為頭痛的問題。
現象：市場越不景氣投訴越多
“2007年以前，東莞市建設局沒有接到一宗關于房地產的投訴，而在2008年，建設局接到180多宗相關投訴。”東莞市建設局房地產開發管理科副科長蕭志堅說，“一些樓市糾紛被市場大旺所掩蓋，但是去年房地產一不景氣，延遲交樓、拖欠工程款等問題就顯現出來了。”
昨天下午，在“2009年東莞樓市如何健康消費與發展”地產沙龍上，東莞市建設局、東莞市消委會、東莞市房協等相關部門人士現場解答東莞樓市消費糾紛問題，大家一致認為，2008年東莞樓市不景氣，糾紛更是比往年多了不少。東莞市消費者委員會秘書長鄧國平介紹，有關房地產的糾紛在消委會接到的投訴中比例不大，但在逐年增加，特點是所涉及的金額高，解決難度大。
“越是房地產市場好的時候，糾紛越會相對減少，越是低迷的時候糾紛越會增加。”廣東賦誠律師事務所專職律師李錫國介紹說。正太聯合總經理黃海濤也認為，在目前比較低迷的經濟環境下，問題將會不斷爆發。
原因分析：對樓市信心不足致糾紛增多
原因一：擔心價格下跌
東莞市房地產業協會秘書長陳駿良認為，造成消費糾紛增加的原因是購房者沒有信心，主要是擔心房地產價格還會下跌。
“經過2008年的房地產調整，東莞樓市價格已經回歸理性。”陳駿良認為，雖然房地產回暖還言之過早，但是作為消費者很難知道什么時候到底，購房者能夠在相對低價的時候購房就是相對理智的。
原因二：歷史遺留問題
此外，在相關部門收到的投訴當中，歷史遺留問題也占了相當大的一部分。鄧國平介紹，房地產對于我們國家來說是一個新的領域，目前面臨著一個法律缺失的問題，而開發商的素質又參差不齊，在東莞房地產發展初期有很多歷史遺留問題，一直到現在也沒有解決，比如一些消費者是上世紀90年代買的房子，一直辦不到房產證，而其中的一些開發商已經不存在了，造成了消費者辦證難。
原因三：對行業認知不夠
“消費者和開發商的信息是不對稱的，消費者對房地產的知識認知度也比較低。”鄧國平認為，消費者對房地產相關知識的認知度比較欠缺，從而造成了許多糾紛、投訴。比如說投訴質量問題，實際上是質量瑕疵，達不到換房退房的條件等。
解決之道：三大措施維護購房者的權益
東莞市建設局房地產開發管理科副科長蕭志堅介紹，市建設局總結去年的經驗，今年將重點實行交樓樣板房、完善預售款監管和建立房地產企業不良行為公示制度三大措施，以更好地維護購房者的權益。
蕭志堅介紹，一是交樓樣板房制度，嚴格來說應該是叫《房地產銷售合同標準實物樣板房制度》。樣板房在辦理預售后到交樓完畢，這個過程是不能銷售的，直到交樓完畢后方可銷售。
二是關于進一步完善預收款監管制度。按照規定對商品房預售款的收存和使用進行監管，保證預售款在項目竣工之前只能用于購買項目建設必須的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，維護購房人合法權益，促進房地產市場健康穩定發展。
三是構思建立房地產企業不良行為公示制度，建立完善開發企業不良行為經營記錄管理機制，對于一些違規行為多、被消費者投訴多、售后服務質量低劣的企業，實行定期向社會公示制度，促進企業自覺規范經營，提高企業的產品和服務水平。
投訴內容
目前東莞樓市糾紛較多的類型主要有幾種，一是受銀行政策調整的影響，不能按揭造成退房的；二是針對交付的條件提出的維權問題，如要求開發商提供三證一書；三是質量問題，一方面是質量瑕疵問題，另外一方面是貨不對板問題；四是產權問題、延遲辦證或者辦不了證問題等。 ——李錫國
目前消費者有關房地產的投訴主要集中在幾個方面：一是夸大宣傳，欺瞞消費者；二是房屋質量差；三是隨意地在合同上違約；四是騙取消費者的定金等。 ——鄧國平
3·15律師在線
本報3·15系列活動公布后，收到許多購買者的投訴，昨日，記者請來專業律師進行解答。
解答：廣東賦誠律師事務所專職律師李錫國
商品房出售后開發商
變更規劃要征得業主同意
讀者來信：我是新世紀星城（查看地圖）的業主，2007年9月份簽合同買樓，2008年7月收樓，在這段時間里開發商進行了大規模的規劃變更，買樓時講的綠化全部變成了車位，當時就是看好這片綠化才買一樓，現在家里被停在車位上的汽車包圍了。
律師解答：商品房出售后，如果開發商變更規劃設計的，應征得業主同意。否則業主有權解除合同。就你的情況，你首先要弄清開發商是否變更了規劃設計、什么時候變更的。如果有違法之處，可以向建設局、規劃局等相關部門投訴。
二手房買賣中要
注意過戶前的交易風險
讀者來信：我在2005年在東莞南城莞太路東莞山莊對面的中興大廈買了一套房，13萬元，當時售房的人說，辦房產證絕對沒問題。并要求我們3年免息月供，月供額3750.00元。到去年為止，我們已經全部付清房款，但是賣房方說，二手房交易稅高，希望我們到2009年再辦房產證。今年我去找賣房子的公司，他卻說房子被抵押了，要再過兩年才能辦房產證。我是2005年買的房子，他們是2007年抵押的，請問我該怎么辦？
律師解答：《物權法》規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，因你購買的該房屋未到房管部門辦理過戶登記手續，在法律上房屋的所有權并沒有變更，所以才造成原業主能將該房屋抵押。你現在的情況可以根據買賣合同的約定要求原業主承擔不能過戶的違約責任或權利瑕疵責任，或按合同約定解除合同。
在這里提醒購房者：在二手房買賣中一定要注意過戶前的交易風險，對購買的房屋要謹慎審查，并在合同中約定過戶時間、權利瑕疵、違約責任等。同時根據《房屋登記辦法》你可以在簽訂買賣合同后到房地產管理部門辦理預告登記手續，這樣可以防止出賣人再次抵押或者一房二賣，造成你無法取得房屋。
有的開發商贈“入戶花園”
實際上只是一種銷售策略
讀者來信：我2007年3月15日購買了南城未來世界（查看地圖）的一套房子，今年2月終于拿到了房產證，仔細查看房產證的時候才發現當初開發商賣房時贈送的入戶花園并不是真的贈送，而是算到了自己購買的面積，請問這是怎么回事？
律師解答：在這里要提醒消費者，有的開發商在售樓時贈送所謂的“入戶花園”，實際上只是一種銷售策略，并不是真的“贈送”。因為有的“入戶花園”類似非封閉式陽臺，是按一半面積計入套內建筑面積，這本身就是業主的產權范圍。
如果你們現在的產權登記面積已經包括了入戶花園的面積，則你可以要求開發商退還多收取部分購房款。
沙龍嘉賓
東莞市建設局房地產開發管理科副科長蕭志堅
東莞市消費者委員會秘書長鄧國平
廣東賦誠律師事務所專職律師李錫國
正太聯合總經理黃海濤
東莞市房地產業協會秘書長陳駿良
3·15調查
房子質量投訴最多
辦房產證最為頭痛
購房中消費者最關心什么問題？什么問題最容易引起糾紛？臨近3·15，《廣州日報·東莞新聞》與某網聯合進行問卷調查，發現在購房過程中，質量問題仍然是消費者投訴最多的問題，而辦證難則是許多消費者最為頭痛的問題。
現象：市場越不景氣投訴越多
“2007年以前，東莞市建設局沒有接到一宗關于房地產的投訴，而在2008年，建設局接到180多宗相關投訴。”東莞市建設局房地產開發管理科副科長蕭志堅說，“一些樓市糾紛被市場大旺所掩蓋，但是去年房地產一不景氣，延遲交樓、拖欠工程款等問題就顯現出來了。”
昨天下午，在“2009年東莞樓市如何健康消費與發展”地產沙龍上，東莞市建設局、東莞市消委會、東莞市房協等相關部門人士現場解答東莞樓市消費糾紛問題，大家一致認為，2008年東莞樓市不景氣，糾紛更是比往年多了不少。東莞市消費者委員會秘書長鄧國平介紹，有關房地產的糾紛在消委會接到的投訴中比例不大，但在逐年增加，特點是所涉及的金額高，解決難度大。
“越是房地產市場好的時候，糾紛越會相對減少，越是低迷的時候糾紛越會增加。”廣東賦誠律師事務所專職律師李錫國介紹說。正太聯合總經理黃海濤也認為，在目前比較低迷的經濟環境下，問題將會不斷爆發。
原因分析：對樓市信心不足致糾紛增多
原因一：擔心價格下跌
東莞市房地產業協會秘書長陳駿良認為，造成消費糾紛增加的原因是購房者沒有信心，主要是擔心房地產價格還會下跌。
“經過2008年的房地產調整，東莞樓市價格已經回歸理性。”陳駿良認為，雖然房地產回暖還言之過早，但是作為消費者很難知道什么時候到底，購房者能夠在相對低價的時候購房就是相對理智的。
原因二：歷史遺留問題
此外，在相關部門收到的投訴當中，歷史遺留問題也占了相當大的一部分。鄧國平介紹，房地產對于我們國家來說是一個新的領域，目前面臨著一個法律缺失的問題，而開發商的素質又參差不齊，在東莞房地產發展初期有很多歷史遺留問題，一直到現在也沒有解決，比如一些消費者是上世紀90年代買的房子，一直辦不到房產證，而其中的一些開發商已經不存在了，造成了消費者辦證難。
原因三：對行業認知不夠
“消費者和開發商的信息是不對稱的，消費者對房地產的知識認知度也比較低。”鄧國平認為，消費者對房地產相關知識的認知度比較欠缺，從而造成了許多糾紛、投訴。比如說投訴質量問題，實際上是質量瑕疵，達不到換房退房的條件等。
解決之道：三大措施維護購房者的權益
東莞市建設局房地產開發管理科副科長蕭志堅介紹，市建設局總結去年的經驗，今年將重點實行交樓樣板房、完善預售款監管和建立房地產企業不良行為公示制度三大措施，以更好地維護購房者的權益。
蕭志堅介紹，一是交樓樣板房制度，嚴格來說應該是叫《房地產銷售合同標準實物樣板房制度》。樣板房在辦理預售后到交樓完畢，這個過程是不能銷售的，直到交樓完畢后方可銷售。
二是關于進一步完善預收款監管制度。按照規定對商品房預售款的收存和使用進行監管，保證預售款在項目竣工之前只能用于購買項目建設必須的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，維護購房人合法權益，促進房地產市場健康穩定發展。
三是構思建立房地產企業不良行為公示制度，建立完善開發企業不良行為經營記錄管理機制，對于一些違規行為多、被消費者投訴多、售后服務質量低劣的企業，實行定期向社會公示制度，促進企業自覺規范經營，提高企業的產品和服務水平。
投訴內容
目前東莞樓市糾紛較多的類型主要有幾種，一是受銀行政策調整的影響，不能按揭造成退房的；二是針對交付的條件提出的維權問題，如要求開發商提供三證一書；三是質量問題，一方面是質量瑕疵問題，另外一方面是貨不對板問題；四是產權問題、延遲辦證或者辦不了證問題等。 ——李錫國
目前消費者有關房地產的投訴主要集中在幾個方面：一是夸大宣傳，欺瞞消費者；二是房屋質量差；三是隨意地在合同上違約；四是騙取消費者的定金等。 ——鄧國平
3·15律師在線
本報3·15系列活動公布后，收到許多購買者的投訴，昨日，記者請來專業律師進行解答。
解答：廣東賦誠律師事務所專職律師李錫國
商品房出售后開發商
變更規劃要征得業主同意
讀者來信：我是新世紀星城（查看地圖）的業主，2007年9月份簽合同買樓，2008年7月收樓，在這段時間里開發商進行了大規模的規劃變更，買樓時講的綠化全部變成了車位，當時就是看好這片綠化才買一樓，現在家里被停在車位上的汽車包圍了。
律師解答：商品房出售后，如果開發商變更規劃設計的，應征得業主同意。否則業主有權解除合同。就你的情況，你首先要弄清開發商是否變更了規劃設計、什么時候變更的。如果有違法之處，可以向建設局、規劃局等相關部門投訴。
二手房買賣中要
注意過戶前的交易風險
讀者來信：我在2005年在東莞南城莞太路東莞山莊對面的中興大廈買了一套房，13萬元，當時售房的人說，辦房產證絕對沒問題。并要求我們3年免息月供，月供額3750.00元。到去年為止，我們已經全部付清房款，但是賣房方說，二手房交易稅高，希望我們到2009年再辦房產證。今年我去找賣房子的公司，他卻說房子被抵押了，要再過兩年才能辦房產證。我是2005年買的房子，他們是2007年抵押的，請問我該怎么辦？
律師解答：《物權法》規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，因你購買的該房屋未到房管部門辦理過戶登記手續，在法律上房屋的所有權并沒有變更，所以才造成原業主能將該房屋抵押。你現在的情況可以根據買賣合同的約定要求原業主承擔不能過戶的違約責任或權利瑕疵責任，或按合同約定解除合同。
在這里提醒購房者：在二手房買賣中一定要注意過戶前的交易風險，對購買的房屋要謹慎審查，并在合同中約定過戶時間、權利瑕疵、違約責任等。同時根據《房屋登記辦法》你可以在簽訂買賣合同后到房地產管理部門辦理預告登記手續，這樣可以防止出賣人再次抵押或者一房二賣，造成你無法取得房屋。
有的開發商贈“入戶花園”
實際上只是一種銷售策略
讀者來信：我2007年3月15日購買了南城未來世界（查看地圖）的一套房子，今年2月終于拿到了房產證，仔細查看房產證的時候才發現當初開發商賣房時贈送的入戶花園并不是真的贈送，而是算到了自己購買的面積，請問這是怎么回事？
律師解答：在這里要提醒消費者，有的開發商在售樓時贈送所謂的“入戶花園”，實際上只是一種銷售策略，并不是真的“贈送”。因為有的“入戶花園”類似非封閉式陽臺，是按一半面積計入套內建筑面積，這本身就是業主的產權范圍。
如果你們現在的產權登記面積已經包括了入戶花園的面積，則你可以要求開發商退還多收取部分購房款。
