成交上行乏力出現盤整

　　六月剛過，回顧2008年上半年的二手房市場，表現并不盡如人意，成交量與去年同期相差甚遠。6月成交量的大幅下滑，急賣、調價等現象顯現，預示著市場出現了年中盤整的局面。

　　成交量同比減少兩成多

　　據透明售房網顯示，2008年上半年與2007年同期相比，成交量呈現整體回落的趨勢，降幅達到了22%，即兩成多。五城區中，西湖區仍舊穩居成交量的頭把交椅，下城區、拱墅區分列二、三，原本相差不多的上城區、江干區漸漸拉開了距離。

　　從圖中可以看到，2007、2008年前四個月成交量波動幅度不大，但到了五六個月份相差懸殊，尤其是6月與去年同期相比，下降幅度達到42個百分點。

　　中原地產認為，與2005年“國八條”、2006年“國六條”出臺后市場出現的應激反應相比，今年的下滑更像是市場進行的自我調節。2007年價格的大幅上漲，2008年價格的高位運行加大了需求者的購買壓力；同時自去年10月以來，國家出臺了提高存款準備金率、加息、限貸等一系列銀根緊縮政策，大大抑制了依靠貸款買房的多數需求者的購買欲望，致使市場中觀望氣氛濃厚；而經濟環境的變化，或多或少影響了上半年的杭州二手房市場，如人民幣升值導致外貿業務萎縮，使得樓市中一部分從事外貿行業的潛在高端需求者無力再購買房產；而股市大跌后，一些潛在購房者資金被套牢，不得不將換房計劃暫時擱置。另外，一手樓盤史無前例的打折促銷更是吸引了一部分游離于二手房與一手房之間的購房者，分化了二手房購買的群體，如上半年濱江區的銀爵公寓、水晶城等樓盤價格低于或與周邊二手樓盤相當，而該區域內多數二手樓盤未滿5年，涉及營業稅以及個稅等，與一手樓盤相比自然缺乏吸引力，以上眾多因素集結導致二手房成交量低位運行也就不足為奇了。

　　六月降價風潮涌動

　　相比二手房成交量的萎縮，今年上半年的成交價顯然高于去年同期。從下圖中我們可以看到，08年上半年二手房均價在12000元/平方米-13000元/平方米區間運行。與去年同期相比，上漲幅度達到了34% ，但這并不意味著大幅上漲的價格走勢會繼續延續。

　　進入6月后杭城二手房價格趨勢有了明顯變化，相比去年的穩中有升今年卻是小幅下滑，與5月相比，6月二手房每平方米下降了500元左右。

　　據中原地產觀察，進入6月以后，隨著成交量的下滑，二手房市場急賣、降價現象突然多了起來。大戶型、老房子、郊區房陸續打出急賣口號，在中原地產信息平臺上就出現了“盛世錢塘399萬元降到287萬元”、“樹園新村再次降價，64.79平方售價65萬元”、“江城路小套急售”、“水印城原價158萬元，現在降到145萬元”等等眾多的調價信息。

　　據了解，率先調價起源于一批掛牌多時未成交又急需用錢的投資者。這部分房東多是由于自身的主觀原因，如急需用錢去付新房首付，去還汽車貸、房貸等，

　　因為心情急迫調整幅度較大。而隨后這股降價風則影響了更多心態不穩的賣方，降價出售現象也隨之增多。值得注意的是，盡管今年的降價現象讓一部分購房者看到了希望，但從理性的角度而言，降價房源所占比例不足一成。

　　中原地產認為，回顧過去幾年的二手房市場，除2007年以外，降價風幾乎每年刮一次。2004年的5月、2005年的6月、2006的6月，在調控政策和季節性影響的雙重作用下，降價風頻頻吹過，而事實證明，降價只是市場短期內的一種調整，短暫的調整期過后，隨之而來的是成交量的補償性增長再次帶動房價上漲。

　　90方以內成交量近八成

　　據透明售房網數據顯示，2008年上半年，90平方米以下(含)的中小戶型成交量占總成交的78%。翠苑、朝暉、德勝大關、采荷景芳等區塊仍為中小戶型的主要供應地，成交較為活躍。

　　由于中小戶型產品的市場接受程度高，小戶型二手房的單價自去年以來上漲速度驚人。如翠苑小區一帶目前從2006年底的7900元/平方米左右的均價飛漲到12000元/平方米，朝暉小區從8200左右的均價漲到12500元/平方米左右，采荷小區憑借學區房的概念從9000元/平方米左右的均價漲到13000元/平方米，上漲幅度在45-52%。實力有限的需求者不得不一再降低自己的要求，將購房面積縮水到所能承受的總價范圍之內，這就使得60平方米以下的兩房成為二手房市場中成交份額最高的一部分。

　　中原地產認為，“國六條”實施近兩年時間，今年杭州迎來了小戶型產品集中上市的高峰。以2008年5月為例，杭州六城區加余杭區新增供應量中小戶型產品大約在3000套左右。從人居展期間的成交預定情況看，排在成交預定前幾位的都是以小戶型產品為主的樓盤，如天陽上河、麗江公寓、匯盛德堡等，這些樓盤看房者頗為踴躍。但與二手房相比，價格仍是阻擋購房者實現購房愿望的最大障礙。因此預計未來幾年內，中小戶型需求者依舊需要依靠市區內的二手房市場來滿足。

　　租賃篇

　　熱門區域租金上升幅度大

　　今年上半年杭州租賃市場交易活躍，市場租賃成交量同比2007年增長了近15%。在租賃的戶型結構方面，二居室的成交量仍是市場的主力軍，房源租金價格也有十個百分點的提升。據我愛我家市場研究中心統計，今年上半年的平均月租金為1986元，比去年上半年月租金1792元增長了10.8%。

　　多居室房屋月租金下降

　　從居室上來看，2008年上半年一居室與三居室的住房租賃成交比例相應上升。其中，以一居室與三居室的房源成交價格上升幅度最大，分別為6.33%和11.57%。二居室的租賃價格也小幅上調，但三居室以上的卻出現一定幅度的下跌。我愛我家研究中心認為，多居室價格指數下降，主要是因為即使在租賃旺季，對四居室的需求人群也較為有限，而市場中四居室房源供給充足，四居室租賃供大于求的局面依舊沒有得到有效的改善。

　　熱門區域租金上漲幅度較大

　　在租金價格上，杭州各區租賃市場都是正比例增長。2008年上半年度住宅租賃市場價格指數除了高端市場與上期持平外，普通指數與綜合指數從去年以來一直呈現平緩上升趨勢，市場租金綜合價格指數同比去年上半年增長了11%。我愛我家市場研究中心指出，近年來隨著外來人口的大量涌入，租房需求的上升相應地刺激了房租價格的走高。其次，杭州經濟發展勢頭良好，隨著地區物價水平與生活消費水平的提高，杭州的房租價格也就難免上升。

　　在房租相繼走高的環境之下，朝暉的租金比去年上升了12.2%，大關租金上升了約12%，德勝、拱北等也分別上升了11%左右。這些小區由于發展比較成熟，地理位置、交通、周邊設施等相對齊全，對于租客來說，可接受程度也較高，因此需求量較大，成了近年來的熱門小區。特別值得一提的是，隨著濱江經濟開發區發展的日漸成熟，當地的一些小區如太陽國際、彩虹城、臨江花園等都相應地完善起來，也越來越被租房者所接受，需求放開了，其房租也開始有了提高，今年租金和成交量都有明顯的上升。